目次
１ はじめに
１ はじめに
最近、家主から賃貸借契約の解約申入れがあり、立ち退きを迫られているというご相談が増えている印象を受けます。近年地価の上昇が続いていることもあり、賃貸している建物を取り壊して、底地を売却したり、新しくマンションやビルを建てる目的が家主側にあるようにうかがわれるケースが少なくありません。
家主から申し出があった立退料の金額が極めて少額であったりして、任意の話合いで立ち退きに関して解決に至っていない場合も多く見受けられます。
２ 解約申入れには「正当な事由」が必要
借地借家法は、建物の賃貸人が賃貸借の解約申入れをするには「正当の事由」が必要である旨規定しており（借地借家法２８条）、不利な立場に置かれがちである借家人を強力に保護しています。
「正当の事由」としては①賃貸人・賃借人の双方の建物使用の必要性、②借家に関する従前の経過、③建物の利用状況、④建物の現況、⑤財産上の給付をする旨の申出が考慮要素になります（借地借家法２８条）。
①から⑤のうち、正当事由の主たる判断要素は①賃貸人・賃借人の双方の建物使用の必要性です。
これは、賃貸人・賃借人双方の建物使用の必要性を考慮するということですが、それぞれの必要性の程度を比較し、賃貸人の必要性の方が高い場合には正当事由の判断のプラス材料になります。
賃借人側の事情としては、借家の使用継続の必要性が重要な要素となります。老齢・病気・困窮等のために引越しが困難であったり、生計を立てる手段として店舗に使用していたり、通勤・通学のための利便性などが考慮されます。
一方、賃貸人側の事情としては、自己又は家族の居住の必要性、老朽化による倒壊等の危険性を回避する必要性などが挙げられます。
もっとも、建物を取り壊して底地に高層マンションなどを建てる計画を有していたり、底地を売却して売却代金を得ようとしているなどの事情は、賃貸人自らが居宅を建築する必要がある場合に比べて、建物使用の必要性は低いといえます。
３ 立退料は「正当な事由」を補完する事情
２でご説明したとおり、正当事由の主たる判断要素は①賃貸人・賃借人の双方の建物使用の必要性であり、その他の判断要素（２の②③④⑤）は正当事由の補完要素にすぎません。
⑤財産上の給付をする旨の申出は、立退料の提供が主なものですが、この立退料の額は、個別の事案によって異なり、その内容として、移転補償費、借家権価格、営業補償費等が含まれます。
賃貸人の建物使用の必要性が、賃借人の建物使用の必要性と比較して小さい場合には、正当事由を補完するために、提供すべき立退料の額は高額になります。
また、立退料の提供に際して、金銭がいかなる使途に供されるべきものか、あるいは金銭によっていかにして損失を補償し得るかについて、具体的に示されなければならないものではないとされています（最判昭和４６年６月１７日判時６４５・７５）。
４ 立退料の額に関して
立退料の額の算定方法は、裁判所の裁量に委ねられています。
過去の裁判例を検討すると、①移転のための実費・損失の補償額、②借家権価格を考慮して算定しているものがほとんどです。
（１）移転のための実費・損失の補償額
過去の裁判例で認められているものとしては、引っ越しや転居先の初期費用など転居のために要する費用、現在の賃料と転居後の賃料との差額（期間については「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和３８年３月７日用地対策連絡会決定）」の「別表第５（家賃差補償年数表（第１８関係））」が参考にされることもあります。）、造作買取代金相当額など投下資本の回収額相当分、休業補償、営業減収分などが挙げられます（また、建物の取り壊しを予定しているなど建物を修繕しない場合には、敷金が全額返還されることが多いです。）。
（２）借家権価格
借家権とは、一般的に、建物の賃借人の地位に財産的価値が認められる場合におけるその価値を表します。
借家権価格を立退料算定に用いるに当たっては、一般的に、国税庁が路線価図（財産評価基本通達に基づく）において、借地権割合と借家権割合を定めていることから、これを参考にして次のような計算式によって計算されています（割合方式）。
借家権価格＝更地価格×借地権割合×借家権割合
※借地権割合は国税庁の路線価図により確認します（住宅地６０％程度、商業地域７０％～８０％程度）。
※借家権割合は３０％とされています。
賃貸人の建物使用の必要性が、賃借人の建物使用の必要性と比較して小さい場合には、正当事由を補完するために、借家権価格を考慮することが考えられ、過去の裁判例でも、移転のための実費・損失の補償額と借家権価格の双方を考慮して立退料を算定したものがあります（東京地判平成２５年４月１６日（平成２３年（ワ）第２５０８３号））。
（３）このように、賃貸人から賃貸借の解約申入れをされた場合には、様々な事情を考慮する必要があり、また、建物明渡しに関するトラブルは、交渉の仕方や経過次第では、立退料が全くもらえなくなってしまう可能性もあるなど、極めて専門性の高い分野です。
このようなトラブルに遭った場合には、できるだけ早期に、法的紛争解決の専門家である弁護士に相談されることをお勧めいたします。
